Uma das funções de um corretor é a avaliação de imóveis. Com ela se define como está a situação de um imóvel. Logo, compreende-se quais os fatores que devem ser melhorados, tanto para venda quanto para declaração de patrimônio.
A avaliação de imóveis consiste no conhecimento do imóvel e na pesquisa detalhada da condição/estado de um imóvel. Ou seja, um bom corretor deve estar ciente das características positivas e negativas dos imóveis. Para, então, com a avaliação, ser possível definir um valor justo a ser pago pelo comprador.
Por isso, existem alguns cuidados que precisam de atenção ao falarmos sobre esse assunto. Há casos em que os proprietários desejam apenas ter uma análise do valor de patrimônio do imóvel. Dessa maneira, preferem passar por uma avaliação não tão aprofundada e estrutural.
Sendo assim, é necessário saber o que é uma avaliação de imóveis. Compreender quem pode executar essa função e o que exatamente precisamos saber.
O que é uma Avaliação de Imóveis e quem pode executar essa tarefa?
Quando um imóvel é colocado à venda, na grande maioria, é realizada uma avaliação. Essa ação não é cobrada do proprietário. Porém, caso ele queira apenas consultar um valor de mercado, é necessário cobrar uma taxa pelo valor do serviço.
Então é aqui que o trabalho de um avaliador de imóveis ou perito avaliador deve ser muito bem feito! Conversamos com Adriano Simões sobre avaliação de imóveis e para ele avaliar um imóvel “consiste em fazer um levantamento histórico, documental, fotográfico e analisar as imediações”.
Acontece que, às vezes, o corretor de imóveis não está preparado para fechar um valor. Portanto, lembre-se que para isso é imprescindível que o profissional seja formado em Engenharia, Arquitetura ou que o corretor tenha o Curso de Perito Avaliador.
Esses profissionais devem possuir o devido registro CNAI e/ou certificado de Avaliador Imobiliário. São adquiridos após a conclusão de um curso superior em Gestão Imobiliária ou pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Normalmente possuem nível superior ou técnico e devem estar registrados nos conselhos profissionais regulamentadores como: CREA, CAU e CRECI.
Existem dois possíveis tipos de avaliação de imóveis: escrita e verbal. A primeira passa a confiabilidade e a estruturação dos dados em uma avaliação fisicamente registrada. A segunda, a praticidade e a rapidez de uma fala acordada.
Quando alguém deseja vender uma propriedade e entra em contato com a sua imobiliária, é de praxe que um dos primeiros processos seja uma avaliação do imóvel. Mesmo que a maioria das imobiliárias providencie a avaliação, há pessoas que preferem contratar um avaliador externo e especializado nessa área.
Parecer: técnico e verbal
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o nome oficial dado ao documento da avaliação de imóveis. Ele é um registro, realizado de forma escrita, produzido por um corretor de imóveis com certificação. Ele leva em consideração todos os aspectos complexos da propriedade.
Ele coloca, de forma distribuída, todos os dados e valores do imóvel. Por isso é possível entender e formular um valor de compra e venda que seja mais fiel a condição do lugar.
Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), do Rio grande do sul e de São Paulo, o valor pago pelo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica escrita gira em torno de 0,5 a 1% do valor de venda da propriedade.
Contudo, qual a importância de uma avaliação escrita? Em casos de divórcio, disputa legal, herança, permuta de imóveis e inadimplência, é extremamente importante que haja o registro do valor do imóvel para que a cobrança seja feita de forma justa.
Outra hipótese possível para que um corretor ou imobiliária examine o imóvel antes da venda é através da avaliação de imóveis verbal. Ainda que essa avaliação não seja tão eficiente e confiável como o Parecer Técnico, ela ainda poderá providenciar uma base geral para o valor total do imóvel.
Laudo de avaliação de imóveis
O parecer técnico de avaliação mercadológica é emitido por corretores de imóveis. Já o laudo de avaliação de imóveis só poderá ser expedido por profissionais de nível superior, nas áreas de engenharia, arquitetura e urbanismo e agronomia.
O corretor de imóveis, também com certificação especializada, poderá realizar a avaliação de imóveis verbal. Ele receberá por isso uma anuidade do CRECI, que atualmente é de R$ 606,00 em São paulo e R$ 591,00 no Rio Grande do Sul.
Porém, mesmo que outros profissionais das áreas de arquitetura, engenharia e agronomia possam realizar a avaliação, é imprescindível que um corretor esteja envolvido, pois é ele que está em contato direto com o mercado imobiliário e irá fornecer uma visão mais aprofundada.
Essa disputa por avaliações vem no sentido de querer exclusividade das formações desses profissionais. Porém, segundo Adriano Simões, o mercado imobiliário “não tem conhecimento sobre a formação desses profissionais. Confundem o corretor de imóveis com o avaliador (perito avaliador)”.
Portanto, apenas uma parcela do mercado tem conhecimento e sabe a importância dessa formação. Ainda segundo Adriano, essa formação “é dada por uma entidade vinculada ao sistema COFECI – CRECI (Conselho Nacional de Corretores de Imóveis) e que dá o respaldo para o perito avaliador formado”.
Essas capacidades influenciam e tornam a avaliação mais fundamentada no preço de um imóvel. Portanto, uma avaliação “tem de ser fundamentada matemática e estatisticamente.
Só comparar preços não dá conta de avaliar um imóvel, é preciso também calcular o valor da estrutura, da fiação e de outros elementos que compõem um imóvel”, segundo autor do livro Avaliação de Bens – Princípios básicos e aplicações, Radegaz Nasser Júnior
Dicas sobre o processo de avaliação de imóveis
Pesquise sobre a localidade do imóvel
Um dos fatores que mais influenciam no preço de um imóvel é a localidade na qual ele se encontra. Para que um avaliador consiga realizar a avaliação de imóveis é preciso que aconteça uma busca pelos principais pontos de interesse que estão localizados próximo ao imóvel.
E o que seria um ponto de interesse? Isso depende exclusivamente do indivíduo que está atraído pelo imóvel. Na maioria das situações, é importante que próximo ao imóvel exista acesso ao transporte público, baixa criminalidade, opções de cultura e lazer, poluição sonora, além de comércio e serviços básicos.
Portanto, a referência sempre foi e sempre será um dos grande pilares do mercado imobiliário. Com a avaliação de imóveis não é diferente! O avaliador ou o proprietário deverá analisar os valores dos imóveis que estejam localizados próximo ao imóvel em questão, algo entre 7 e 10 estimativas.
Com essa informação será possível encontrar uma média e assimilar um preço que não seja discrepante das vendas realizadas naquele ambiente. Pois o modo de avaliar um apartamento, uma casa, ou uma casa no campo, por exemplo, é bastante diferente.
Quais os métodos utilizados
Segundo Adriano, cada caso pode envolver levantamentos diversificados, como: “tipologia de materiais, método construtivo, região, estrutura urbana, equipamentos e mobiliário urbano, vizinhança, aspectos sócio-econômicos e documentação em geral.”
O método que cada perito avaliador utilizará também será diferente, Adriano afirma que há “várias formas de avaliar um determinado imóvel, as mais conhecidas são: método evolutivo, método involutivo e método comparativo. Sendo que este último cabe ao Corretor de Imóveis com Formação em Perito Avaliador. Os outros dois primeiros cabe apenas a profissionais com formação superior em Engenharia e Arquitetura”.
Questionamos a ele quais seriam esses métodos. Em resumo “o método utilizado, caso realizado por um corretor perito avaliador, é comparativo de mercado. Ele visita o imóvel para o levantamento fotográfico e coleta de dados. Após isso, inicia uma pesquisa por imóveis semelhantes que tenha o máximo de itens ou características que se igualem, comparando-os e calculando o preço médio”.
Coloque em foco as reformas necessárias
É complicado vender um imóvel que necessita de muitos reparos. Em algumas situações o valor gasto na reforma será tão grande que a compra se torna desvantajosa.
O avaliador deve ficar de olho na situação do imóvel, como está a estrutura, o que precisa ser alterado, quanto será gasto nessas alterações, etc. Se possível, solicitar também a vistoria do imóvel. Sobre isso, existem alguns pontos que precisam de cuidados durante a avaliação de imóveis:
Verifique, portanto, a infraestrutura do imóvel nos mínimos detalhes: a pintura interna e externa, os acabamentos, as instalações hidráulicas e elétricas, as janelas, os vidros, os pisos e/ou azulejos, as rachaduras, os móveis, os trincos de portas, etc.
Ao obter essas respostas e as possíveis reformas do imóvel, o avaliador poderá incentivar o proprietário a investir na reforma e a garantir que o valor do imóvel seja justo e adequado para venda.
Perceba o que poderá alterar o valor do imóvel
Um bom avaliador entende que a avaliação de imóveis deve considerar todos os aspectos envolvidos. Tanto físicos e estruturais, como convencionais e psicológicos.
É comum que o fator de maior influência no preço do imóvel seja o tamanho e a estrutura do prédio. Mas, ainda assim, existem alguns outros aspectos que importam, como posição, vizinhança, clima, decoração.
Outro fator sobre valor: sugerimos que você não dê o seu parecer mercadológico no primeiro encontro, na primeira visita ao imóvel. Consideramos que esse ato não é profissional, mesmo sabendo que existem modos de trabalhar diferentes.
Porém, considere que você pode compartilhar o que viu com os seus colegas de trabalho e pode, inclusive, calcular o valor do imóvel de maneira mais precisa. Vale a pena investir nesse período de tempo! Isso demonstra respeito pelo cliente e pelo seu imóvel.
Questione se já há algum valor formado ou se existe sentimento em relação à venda antes mesmo de dar o seu parecer final.
Seja profissional com o cliente
O processo de venda envolve uma carga emocional muito grande. Tenha em mente que utilizar a franqueza e a coerência durante esse período de contato com os clientes é primordial. Explique a situação e os deixe cientes de todo o processo de avaliação.
Portanto, mostre a eles o que você está levando em consideração, posicione a sua opinião e os motivos dela. Mostre respeito pelos seus clientes e exponha o seu aprofundamento no caso.
O cliente precisa entender, por exemplo, que uma casa cheia de placas imobiliárias (de imobiliárias diferentes) é algo que desvaloriza o imóvel. Isso passa a ideia de desespero para venda. Explique a eles o que essa situação pode causar, como o afastamento de interesse pelo imóvel.
Uma situação muito comum é quando os clientes procuram por muitas imobiliárias e, assim, possuem valores diferentes de vários avaliadores. Essa diferença faz com que os proprietários optem pelo maior valor de avaliação imobiliária.
Nesse caso, explique que o valor pode estar muito acima do real valor do imóvel. Talvez essa situação cause frustração, pois, de fato, um valor muito ilusório pode nem sair do papel para negociação. Compreenda a situação, verifique a quanto tempo o imóvel está à venda, se já houve alguma visita, etc.
Em outras palavras: nunca deixe o cliente sem o seu feedback. O seu intuito é realizar um bom trabalho, oferecendo um serviço de qualidade, consequentemente, cuidando da reputação do seu serviço. A ideia não é apenas colocar mais uma placa no imóvel, vai muito além disso.
Portanto, respeite o valor informado por outros avaliadores. Porém, deixe claro que quem manda no valor do imóvel não são os avaliadores, nem a imobiliária e nem os clientes, mas sim, o mercado imobiliário. É a reação, o retorno e o bom relacionamento entre avaliador e proprietários.
Anuncie o imóvel em diferentes locais
Após o processo de avaliação, é necessário cuidar também os locais de anúncios do imóvel. Além das placas imobiliárias já existentes, também é possível investir em outras formas de anúncio.
Anúncios online, por exemplo, além de ampliarem a visibilidade dos imóveis à venda também aumentam o número de contatos interessados no imóvel. Portanto, pensar nessa estratégia auxilia tanto na possibilidade de venda quanto no reforço da sua marca.
Mariana Ferronato menciona que “1 em 4 profissionais imobiliários acha que seus anúncios de imóveis são muito bons. E, no entanto, 1 em 4 clientes afirma que os anúncios de imóveis que encontram poderiam ser melhores. Ou seja, não são tão bons assim”.
Pensando nisso, como podemos fazer anúncios bons, online e de qualidade? Na verdade, todas as redes sociais são de grande valia. Algumas são mais utilizadas por determinado público, e, de certa forma, são mais eficientes na rapidez de contato.
Por isso, existem alguns cuidados que devem ser levados em conta no momento de anunciar um imóvel, como por exemplo: a forma de cadastro para solicitar as informações dos clientes, a organização do seu site imobiliário, boas fotos, uma descrição detalhada do imóvel com as informações corretas, etc.
Além do site imobiliário, e de sites de compras e vendas, como a OLX, você pode optar por redes sociais, como por exemplo o Facebook, o Instagram e o Twitter.
Avaliação de imóveis, não esqueça:
O perito avaliador deve estar sempre atualizado e preocupado em adquirir novos conhecimentos. Ou seja, uma avaliação imobiliária deve ser levada a sério. Deve ser cobrada para isso! Nesse caso, cada imobiliária deve adotar uma política, como a isenção em caso de agenciamento propriamente dito.
Lembre-se da importância em conversar e procurar peritos no assunto. Porque não é somente a corretagem que dá amparo para uma avaliação imobiliária. É necessário bem mais que isso, de preferência, um curso específico e seu devido registro.
Logo, tenha respeito ao cliente e noção de que poderá haver outros peritos avaliadores a fazerem o mesmo trabalho. Portanto, seja responsável! Porque pode acontecer de você ter que responder por essa avaliação imobiliária, seja com os proprietários, ou perante um juiz.
Segue a dica do Adriano Simões sobre avaliação de imóveis:
Converse bem com o proprietário e/ou com as partes envolvidas. É muito importante saber o motivo de tal avaliação. Enfim, ter em mãos todos os documentos pertinentes ao imóvel. Leia-os atentamente e verifique se há algum problema a ser resolvido.
É muito comum pessoas pedirem avaliação por escrito e não informarem se tratar de caso de justiça ou discordância familiar. Dessa forma, o profissional fica sabendo de todas as informações e argumentos. Com isso, saberá explicar sua avaliação caso seja solicitada sua presença perante um juiz.
Por fim, tenha paixão e vontade pelo seu serviço. O seu interesse no trabalho exercido faz grande diferença, tanto para a imobiliária quanto para os clientes.
