A especulação imobiliária é definitivamente a maior vilã apontada por aqueles que hoje estudam, habitam ou simplesmente se interessam por cidades. Ela recebe a culpa de praticamente todos os problemas urbanos: se a cidade é muito densa, se é pouco densa, se tem tem muito trânsito, se é muito cara, se a política municipal é corrupta, se pobres são excluídos às periferias, se empresas lucram com investimentos públicos, se a infraestrutura pública está ociosa, se o patrimônio histórico é destruído, se prédios transformam o visual da cidade, se favelas são incendiadas. A lista é interminável.
Ítalo Calvino, ao descrever a atividade de forma satírica no seu livro “Especulação Imobiliária” colocou o personagem do especulador Sr. Caisotti como um esperto, sem educação e sem escrúpulos de transformar as históricas cidades italianas em infernais selvas de pedra com temas comerciais. No entanto, é muito raro encontrar um interlocutor — mesmo o próprio Ítalo Calvino — que sabe explicar exatamente o que significa especulação imobiliária, apesar de apontá-la como a causa de um determinado problema. Assim nasce o bode expiatório perfeito: um termo pouco compreendido, amplamente aceito como um argumento válido e que conclui com pouco esforço a origem de problemas urbanos complexos.
Eu normalmente não gosto de discorrer sobre o significado de termos, mas o uso deste se tornou tão amplo, tão mal utilizado e, ainda, concluindo problemas longe de estarem resolvidos, que achei essencial tornar o assunto mais claro. O uso indiscriminado de “especulação imobiliária” para os problemas da cidade se torna extremamente prejudicial para um debate sério e racional sobre urbanismo.
O que significa?
Especular nada mais é do que uma aposta, um “chute”, com risco de estar errado, de um determinado resultado, um termo que usamos no nosso dia a dia com certa frequência. Diz a manchete de uma reportagem sobre algumas apostas (provavelmente não envolvendo dinheiro, mas não necessariamente) em relação à futura posição de um técnico de um time de futebol:
“Dado Cavalcanti desmente especulações e descarta saída do time do Paraná.”
Um uso natural e correto da palavra dentro do seu contexto, grifos meus.
Quando se usa o termo para investimentos seu significado se torna um pouco mais preciso, mas não perde sua essência. Um especulador é aquele investidor que compra um determinado recurso apostando no seu valor futuro, seja qual ele for: uma commodity, ações de uma empresa, moeda ou, enfim, imóveis. Quando “aplicamos” em ações de empresas na bolsa de valores estamos, em essência, sendo especuladores: na maioria das vezes não se espera obter lucro a partir dos pequenos dividendos nem mesmo ajudar a aumentar o valor delas envolvendo-se nos assuntos da empresa, mas simplesmente esperar que seu valor aumente para que elas sejam, no futuro, vendidas com lucro. Novamente: uma aposta no valor futuro, sem qualquer tipo de ação sobre o recurso, com risco de estar errado.
Alguém que especula em ativos imobiliários, ou apenas “especulador imobiliário”, é, assim, aquele que aposta no valor futuro de um determinado imóvel, desde uma sala comercial até um terreno vazio, sem intenção de utilizá-lo para nenhuma finalidade específica. Um especulador imobiliário pode até apostar na desvalorização de um imóvel através de um contrato futuro, mas essa situação é pouco usual. A forma mais comum de especulação imobiliária é a de comprar um imóvel na esperança da sua valorização, para vendê-lo no futuro com lucro.
Vale lembrar que é muito comum confundir “especulador imobiliário” com “incorporador imobiliário”. Pensemos em um grande edifício esmagando casinhas com a legenda “especulação imobiliária”. No entanto, o especulador apenas espera e nada constrói, sendo esta a atividade do incorporador. Especuladores podem, no entanto, investir em parte de um empreendimento (podem especular em apartamentos “na planta”, por exemplo), para tentar vendê-los no futuro.
A especulação transfere parte do risco do incorporador e todo o risco de futuros moradores para o especulador, pois não precisam investir desde o início da obra. Redução de riscos significam uma contribuição para diminuir os preços para o morador final. Além desse papel, eles aumentam a liquidez — facilidade de vender — pois aumentam o número de compradores no mercado. Com mais especuladores imobiliários, proprietários de imóveis tem mais opções de compradores, contribuindo para a eficiência deste mercado.
Recentemente as donas de uma escola de música do bairro Itaim Bibi, em São Paulo, foram reconhecidas pela mídia como uma “resistência” à especulação imobiliária ao recusarem venderem sua casa. No entanto, apesar de serem bem intencionadas, sua atitude mostra que não sabem o que especulação imobiliária significa. Ao impedir o desenvolvimento de um imóvel de uma região extremamente demandada e abastecida de infraestrutura urbana, elas mesmas podem ser consideradas especuladoras, pois podem estar aguardando uma valorização ainda maior do seu terreno para aumentar os seus lucros em uma venda futura.
Apesar de termos definido o termo “especulação imobiliária” as críticas permanecem. Acompanha algumas dela no site: https://www.archdaily.com.br/br/928636/voce-sabe-o-que-e-especulacao-imobiliaria
